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集體之痛:中小房企上市真難
盡管在香港上市等于削價甩賣,內房企依然義無反顧。
公司  2019-11-09 16:24
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盡管在香港上市等于削價甩賣,內房企依然義無反顧。

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 | 中房報記者 苗野 北京報道

再有一個多月,2019年樓市就收官了,找錢是這一年中國地產行業的大事,一批地方中小房企紛紛登陸港交所,它們渴望得到資本的青睞,視IPO為活下去的路徑。

據中國房地產報(微信ID:china-crb)記者不完全統計,今年以來有超過10家房企申請赴港上市,截至目前,成功上市的只有中梁控股、德信中國和銀城控股,新力控股和中國天保已通過聆訊,另有安徽三巽、武漢奧山、常州港龍、海倫堡地產、萬創國際、匯景控股、景業名邦等這些土地儲備規模不到500萬平方米的“迷你”房企等待IPO大體檢。

多位資本圈人士在接受采訪時紛紛稱,港交所今年陸續在“首次公開招股制度安排”“ESG規則”等方面公布新規,對IPO審批會變得嚴格。港股目前的整體估值水平處在歷史底部,在港上市的260家內房股,整體PE估值水平的中位數僅為5.75,PB更是只有0.56,位于底部中的底部。這樣的市場環境對申請IPO的房企來說并不友好。

有聲音則認為,這是內地房企第三次赴港潮的開始,也是房地產競爭出現的一種新特征,“蚊型”房企集體沖向港股的背后,映射的是行業變局。事實的另一面是,截至2019年10月21日,全國范圍內已有378家中小房企破產,其中廣東省占比最高達60家,其次是浙江、江蘇、河南。數家品牌房企還是沒能撐過持續了三年的調控壓力,接連傳出破產、員工討薪無果的噩耗,如三盛宏業、頤和地產等企業。

小房企的港交所融資夢

10月29日,匯景控股第二次提交IPO招股書。和匯景控股一樣“二進宮”,在招股書失效后更新再遞交的內房企,還有海倫堡地產、奧山控股,萬創國際甚至已經四度“洗臉”掛牌。

“規模小、高負債、低凈利、土儲少”是這批IPO排隊房企的共性。它們在大型房企與政策環境的雙重夾擊之下,艱難圖存,向港股IPO沖刺變成一種最好的選擇。

港龍地產是一家起步于江蘇常州的小房企,2018年營業收入僅為16.6億元,經營利潤4.36億元。截至今年中期,港龍地產土地儲備面積471.5萬平方米,56個項目中有44個項目位于江蘇省,土地儲備占總量比例為78%。借款總額為14.36億元,資產負債率為153.9%。

同樣,2004年成立于安徽合肥的三巽控股,2018年營業收入規模不足兩位數,為7.24億元,凈利潤率6.2%,是目前沖擊上市的內房企中規模最小、利潤最低的公司。2019年前六個月,三巽控股未償還銀行貸款及其他借款總額為14.2億元,總土地儲備420萬平方米,超過90%的土地儲備位于安徽。

一家房地產咨詢機構經理表示,停滯不前的營業收入、迅速升高的負債以及緊張的現金流情況,都使得這些小房企像走鋼絲一樣,稍有不慎便會跌落。上市尋求融資無疑就變成了它們的“救命稻草”。對這些小房企而言并不存在什么上市窗口期,能上市就一定會上市,上市后投資者最終是否會“買賬”,也是一個疑問。

在新的招股書里,匯景控股增加了2019年上半年的營運數據,實現銷售額15.98億元。不變的是其依然擁有較高的負債率為240.4%。奧山控股2018年營收、凈利潤分別為18.91億元、2.4億元;未償還銀行及其他借款為59.68億元,凈資本負債比率達到283.1%。近日通過港交所聆訊的河北房企天保集團,2018年總收益也只有16.02億元。

“很多企業上市前,會不斷融資做大規模,從而導致負債數據偏高,這也是投資者關注和擔心的問題。上市本身也并非含金量十足,不少企業往往定價偏低,直接影響到實際融資效果。”易居智庫中心研究總監嚴躍進表示。

“在目前環境下,中小房企上市融資對其背負的巨大債務而言不過是杯水車薪,對改善公司財務狀況并無實質性影響。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為,上市更多是一種“成人禮”。

誰能借到錢,誰就能發展

今年以來成功上市的德信中國、銀城國際、中梁控股三家房企,總籌資規模不到50億港元,其中德信中國募資13.72億港元、銀城國際募資僅7.7億港元、中梁控股募資27.73億港元。總體看,籌資規模較去年銳減。

一位港股分析師稱,在熱鬧的上市潮背后暗藏著隱憂,資本市場反響平平,申請上市的房企普遍面臨著低估值的困境,不惜折價上市來贏得生存空間。而在獲得資本市場的入場券后,如何保持核心競爭力,實現持續性盈利成為這些房企下一步的發展命題。

實際上,內房股這兩年在香港市場普遍遭遇投資者冷遇。上市的內房股普遍走勢平平,估值處于低位。

不久前中梁控股上市價格每股5.55港元,上市當日即盤中破發,后股價走勢一度低至每股4.685港元,近期股價有所回升,最高收于每股6.02港元,較發行價上漲不足10%。銀城國際發行價為每股2.38港元,同樣經歷了首發盤中破發,最新股價收于每股2.35港元,仍處于破發狀態。去年7月上市的弘陽地產,當時的發行價每股2.28港元,目前其股價在2.4港元左右徘徊。大發地產的發行價僅比中間價略高一點,其發售的2億股份中,公開發售遭遇認購不足,僅獲約32%的認購,最后募集資金凈額7.4億港元。

認購不足是內房股在資本市場的另一種反映。今年3月6日,銀城國際在港交所敲鐘,但3月5日其發售結果顯示,銀城國際香港公開發售股份獲認購不足,有2094萬股發售股份重新分配至國際發售。此前,德信中國也遭遇了類似的狀況。

盡管在香港上市等于削價甩賣,內房企依然義無反顧。“上市不僅能滿足企業的融資需求,還能讓企業獲得更多的資源,讓股東結構發生變化,從而獲得更強的張力和發展的潛力。”天保集團首席財務官劉丹丹曾這樣解釋公司上市原因。

在房地產行業整體融資渠道收緊,市場漸入寒冬的環境下,上市不能保證房企一定活下去,但提供了一條資金通道。從大發地產、弘陽地產等房企上市后的表現來看,它們都毫不例外開啟了密集的融資動作。據不完全統計,去年7月登陸港股至今年上半年,弘陽地產一共發行了5筆美元優先票據,獲得超過11億美元資金。今年4月及7月,大發地產發行了兩筆美元票據,獲得共計3億美元資金。

中原地產首席分析師張大偉表示,目前房地產行業已差不多變成金融行業,多一條融資渠道有時候就代表著企業能夠生存下去。因此中小房企都在搶“末班車”,甚至“流血上市”也能夠接受。當下房地產行業比的其實就是融資能力和資金成本,誰能借到錢,誰就能發展。資金緊張,哪怕是萬達這樣的房企,也只能割肉回籠資金。

“香港資本市場普遍比較理性,對內房股持續看空,估值不僅創新低,上市破發更是常態。持續的一二級市場估值差異,會讓港交所對中小企業上市更加謹慎。機構配置一般都對規模、市值有要求,只有續航能力強、未來有發展有空間的企業才會獲得投資人的青睞。太小的房企,流動性風險大,很難配置。”上述港股分析師說。

(此文刊于中國房地產報11月11日01版 責任編輯  何可信)


| 苗野 | 編輯:本站編輯| 2019-11-09 16:24

標簽:房企
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