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新三板“誤”三年 星河商置欲赴港上市
一旦公司能登陸資本市場,無疑將受到投資者的認可,未來也將反哺星河控股,成為其獲得更廣闊的融資渠道。
公司  2019-11-09 16:32
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一旦公司能登陸資本市場,無疑將受到投資者的認可,未來也將反哺星河控股,成為其獲得更廣闊的融資渠道。

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| 中房報記者 翁曉琳 深圳報道

沒有上市的星河控股集團有限公司(以下簡稱“星河控股”)未來規模增長或將走的更快。11月3日其旗下的商業平臺深圳市星河商用置業股份有限公司(以下簡稱“星河商置”)從新三板退市準備奔赴香港上市,初步確定保薦人為建銀國際和中信建投。

早在去年6月公司30周年慶上,星河控股董事長黃楚龍就對外發聲,“未來五年力爭整體達成1500億元營業規模,150億元營業利潤,地產邁入全國四十強,商業邁入全國十強,產業進軍全國六強。”

星河控股對于規模的渴求早已顯現,業務拓展增長,勢必需要大量資金支持,對于未上市也未舉牌上市公司的星河控股,決定分拆商業平臺成了一個好選擇。不過,星河控股對中國房地產報(微信ID:china-crb)記者表示目前上市暫無消息披露。隨后記者還聯系星河商置董事、常務副總經理牛林,截至發稿未有答復。

星河商置業務占三成

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星河控股集團副董事長兼總裁的姚慧瓊在深圳地產圈大名鼎鼎,其在2003年帶領團隊開拓式地締造了深圳福田區第一座完全自持自營的大型購物中心——COCOPark,使得星河控股得以在深圳商業史上留下濃墨重彩的一筆。

2004年星河商置成立至今,業務范圍從購物中心延伸到酒店旅游、影院投資管理、長租公寓等。星河商置的目標是在2023年達到管理規模350萬平方米,管理項目超60個,并大力開展長租公寓業務,運營5個大型長租公寓。

星河商置的重要性不言而喻。以星河控股要在2023年達到1500億元營業規模來計算,相當于每年都要有220億元的規模增長。按照此前姚慧瓊所言,商業會占集團業務構成30%左右,那么星河商置至少要貢獻66億元營業收入。

而目前成績最好的華潤置地租金收入達到了95.76億元,九龍倉內地收入為80.64億港元,星河商置要達到這個目標并不容易。

尤其是其在2016年12月正式登陸新三板后,近3年時間業績增長緩慢。星河商置年度報告顯示,2015年至2018年營業收入分別為2.61億元、3.01億元、3.34億元、3.17億元,增加幅度不大反而有所下滑。

不過公司凈利潤是有所增加,從2015年0.25億元增加至2018年的0.49億元,且毛利率頗高,2016年為44.95%,2018年已經增至65.58%。

這也和其走輕資產運營,進行轉型有關。此前星河商置董事、總經理陶慕明對中國房地產報記者表示:“公司目標是做商業地產全價值鏈整合運營商,目前已成功向項目規劃、招商、推廣、運營等全流程的運營管理體系邁進。作為輕資產運營,未來走品牌管理輸出之路。”

據陶慕明介紹,星河商置走的是“融、投、建、退”,即依靠融資方式,投資到項目獲取中,通過建設、管理,將資本出售,讓新投資者引入服務。不過目前星河商置只做到了前三步,資產退出增值提成收益和金融服務收入將成為未來星河商置的合作模式。

輕資產輸出擴大規模

選擇輕資產輸出的背后也是深圳日漸競爭激烈的購物中心市場,無法滿足星河商置擴大規模的需求。

以福田星河COCOPark為例,作為中心區潮流地標多年來一直保持著優勢,也出現后繼無力。數據顯示,2018年COCOPark銷售額為26億元,雖在福田區一枝獨秀,但在深圳市只能排第八,和第一名深圳萬象城85億元銷售額還有不小差距。

COCOPark近期也迎來開業以來最大的改造升級,將星河國際裙樓商業納入經營中,使得商業管理面積達到12萬平方米,向大型綜合型購物中心轉型。

高力國際咨詢服務部華南區執行董事陳厚橋對記者指出:“存量項目需要轉型,就要進行升級改造,包括主題定位,市場定位和客群定位調整,再進行軟硬件的升級。大部分改造都達到了提升營業額的效果,因為市場在動態地變化,項目商圈狀況也在發生變化,改造調整才能優化租戶結構,對商場的運營才會有幫助。”

除了市中心,星河商置也將業務擴張到深圳的外圍區域,而競爭依然十分激烈。戴德梁行深圳公司商業地產部主管及董事宋潔對記者表示:“核心區外的商業輻射范圍和消費力更受限制,而且不像核心區域有大量寫字樓物業,所以這些區域打造的商業更多是針對家庭客群的社區型商業,并不是高舉高打,而是聚焦周邊3公里人群,得在培養消費者黏性和消費頻次上下功夫。”

這樣情況下,星河商置一邊大力發展自有品牌業務,一邊以輕資產模式加快異地復制。 單單2019年,星河商置簽約寧鄉星河COCOCity、南昌商聯星河COCO Park和中山天奕星河COCOCity。

截至2019年11月,公司運營管理商業項目近30個,總服務面積約250萬平方米,遍及珠三角、長三角、粵東、內蒙、華中等區域,涵蓋城市商業綜合體、城市型、區域型和社區型購物中心等多種形態。

對于輕資產輸出模式,宋潔對記者表示:“輕資產輸出優勢很明顯,能迅速擴大商業品牌市場影響力,更好地利用品牌儲備資源,培養多層次商業團隊,低投入高回報,提高公司利潤水平。不過也存在著做砸項目對品牌的影響,以及無法在后期對物業進行資本運作。”

陳厚橋也對記者直言:“國內市場對于重資產開發的利潤空間擠壓厲害,房企做輕資產輸出,不需要投入重資產,沒有融資壓力和還款壓力,也不涉及開發建設的繁瑣流程。但對房企的營銷策劃招商運營綜合能力要求很高,很多房企商管團隊以前都是對接專業招商公司,自身能力還是有所欠缺。”

赴港上市的迫切

輕資產輸出對于提高星河商置的規模有所促進,但在星河控股的規劃中,星河商置更重要的使命是成為上市平臺。

2011年,就有消息稱星河計劃把商業項目打包上市,還專門成立了上市團隊,直到2014年,姚惠瓊才透露公司準備于2015年整體上市,或拆分商置板塊后再上市的計劃。

有接近星河的人士對記者表示:“星河一直謀求地產板塊能上市,原本想借助買殼上市,但是合適的殼源,資本市場的估值,對于能否成功上市都缺一不可。好在星河一直都有做兩手準備,此前的架構調整就已經是為了分拆上市打下伏筆。”

2016年4月,星河控股進行戰略轉型,下攜地產、產業、置業、金融四大業務集團。旗下星河商置、星河物業板塊智善生活先后于2016年登陸新三板。

然而,新三板對于星河商置并不是一個好的融資渠道。年報顯示,2016年至2018年公司籌資活動產生的現金流量分別為2352萬元、24萬元、0元。現金流量全部來自股東投資款,未進行其它任何融資活動,取得借款、發行債券收到的現金均為0元。

星河商置今年開始已為換個“泳道”進行準備。2月,先是將持有的凈資產為負400萬元的深圳市星河趣匯創新發展有限公司100%股權轉讓給星河置業集團有限公司。這被業內解讀為將不良資產轉移并保留優質資產并在上市時獲得更高的估值。

隨后公司在8月23日在新三板終止掛牌,稱是為了自身發展的需要,而更多的消息顯示星河商置正在為赴港上市做準備,近日初步確定保薦人為建銀國際和中信建投。不過,星河商置對中國房地產報記者表示不知情,且公司高管對此也避而不談。

實際上,從星河商置這個平臺來看,流動資產占比高達98%,固定資產規模較小,與旗下子公司合并資產負債率為46.01%,處于行業較低水平。一旦公司能登陸資本市場,無疑將受到投資者的認可,未來也將反哺星河控股,成為其獲得更廣闊的融資渠道。

(此文刊于中國房地產報11月11日07版 責任編輯  徐妍)


| 翁曉琳 | 編輯:本站編輯| 2019-11-09 16:32

標簽:星河商置
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