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探路城市更新,共話城市發展 ——“大咖面對面”走進鳒魚洲
城市更新已成為拓展和優化城市發展空間、促進產業升級和城市品質提升的重要方式
會議活動  2019-09-20 16:02
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城市更新已成為拓展和優化城市發展空間、促進產業升級和城市品質提升的重要方式

9月17日下午,一場與城市更新相關的思想盛宴“大咖面對面——探路城市更新”在鳒魚洲招商中心舉行。活動特邀主講嘉賓、東莞實業投資控股集團有限公司(下簡稱“東實集團”)董事長劉波以“城市更新之東實實踐”為題,分享了東實集團在城市更新領域的探索之路。


本次活動由東實集團和東莞市私募基金業協會(下簡稱“私募協會”)聯合主辦。在私募協會王柏秘書長的主持下,劉波董事長與多名城市更新領域的專家學者、行業大咖進行了現場交流,共同探討東莞城市更新的發展之道。


活動吸引了眾多來自東莞市私募基金業協會會員單位、知名企業及東莞地產、銀行、券商、期貨等行業的代表共計200余人到場參與,大家暢談新形勢、新趨勢、新機遇,分享經驗、共話發展。  


分享:城市如何更新?東實這樣做


城市更新已成為拓展和優化城市發展空間、促進產業升級和城市品質提升的重要方式,本次“大咖面對面”活動以“探路城市更新”為主題,吸引了不少政府和企業界、專業機構人士的高度關注。東實集團董事長劉波受邀擔任此次活動的主講嘉賓,這也是鳒魚洲老工業區啟動改造之后,首次以對話的形式與公眾面對面交流。


劉波圍繞“東實集團的發展概況”“東實集團業務版圖”“城市更新之東實角色”“城市更新之項目推進”等方面,為大家講述了一個全景式的東實,并分享了東實集團參與城市更新項目以來的諸多想法與心得。


作為東莞唯一以城市更新開發為主業的市屬國企,東實集團以“推動城市升級、創造美好生活”為己任,與東莞金控、莞信基金組建東莞首個城市更新母基金,通過城市更新母基金來帶動社會資本參與城市更新項目的實施;通過與鎮街、村、企業的合作積極引入“多元化參與主體”,參與城市更新項目,既保證更新項目中“多方利益平衡”,又促進更新項目的快速實施。


“作為扎根東莞的市屬國企,在城市更新項目的選擇上,我們會把焦點放在產業開發、舊村改造、產城融合方向上。對于產業項目,東實會保持足夠的戰略耐心、戰略恒心,注重圍繞產業鏈培育產業集群、圍繞產業集群培育形成產業生態系統,為產業不僅提供空間介質,更注重培育專業的服務團隊,為不同類型的產業集群提供有針對性的、專業化服務,將專業的增值服務作為企業重要的盈利方向之一。”劉波開誠布公地說,“不過作為國企,在城市更新的前期談判階段,缺乏足夠的彈性空間,現有的薪酬水平也難以吸引非常成熟的、高層次人才。這也是東實略顯不足之處。”


發言中,劉波還披露了東實在城市更新領域最新的項目進展。除正在推進的鳒魚洲、東莞火車站TOD地塊、市民服務中心等項目外,“東實集團目前在全市范圍內已簽訂合作和框架協議項目達到7個,總占地面積近7000畝。”其中包括道滘南城村城市更新項目、道滘小河片區城市更新項目、東城鰲峙塘城市更新項目、虎門北柵工改項目、洪梅健匯項目等。根據項目的不同特征,每個項目都有不同的定位和改造方向。


 最后,劉波分享了東實對城市更新領域的發展愿景。“未來,我們將以城市更新基金為依托,吸納社會資本參與城市更新項目,發揮國企的市場引導者作用;作為城市綜合開發運營主體,在產業空間改造建設的基礎上,強化產業導入、產業孵化與培育、產業服務功能,成為產業園區運營服務商;同時運用板塊聯動,與人才安居板塊結合,加快產業人才導入,實現人才‘職住一體’,與環保板塊結合,提供土壤檢測、修復等服務,通過多種方式盤活低效土地。”劉波說。


劉波董事長話音剛落,現場便響起了一陣陣熱烈的掌聲。東實集團在城市更新領域卓有成效的探索與廣闊的發展空間,激發和鼓舞了現場聽眾,不少人在認真傾聽的同時,也在飛速敲動鍵盤、轉動筆頭,記錄下寶貴的一點一滴。


討論:難點如何破局?他們這樣說


分享結束后,還進入了圓桌對話環節。在東莞市私募基金業協會王柏秘書長的主持下,劉波董事長與鳒魚洲規劃設計方案總顧問莊少龐、東莞民投投資控股集團副總經理李文崢、合一產業運營公司總裁金鑒等多位城市領域的專家、業內精英,就城市更新中的實操難點與破局方法進行了深入探討,發言同樣“干貨滿滿”。


劉波分享了東實曾經操作過的一個案例。“2017年,我們曾經在TOD范圍內籌劃一個產業項目,當時我們不僅想提供空間介質服務,更希望能提供一個專業的服務隊伍,為擬招引的產業提供他們所需要的專業服務。但是策劃過程中我們發現很難做下去,因為我們不理解這個業......”劉波總結說,“實際上產業園蓋起來不難,但真正把產業園運作起來,要看能否了解計劃導入的產業,能否針對進駐企業的關鍵需求提供服務,這才能真正吸引企業進入。”


劉波總結了東實在城市更新領域的優勢所在:“除了土地開發方面的政策優勢外,我們更注重按照政府的產業政策導向,強調產業園的可持續發展,使產業園成為真正的產業聚集。”  


劉波談到,東實集團轉戰城市更新,既“痛苦”又“興奮”。痛苦在于參與城市更新過程中的談判、策劃、設計等工作很辛苦,得到城市更新項目權利所有人的認同需要比較長的時間。但興奮在于,產業類的城市更新領域,是東實集團“真正想做的事”。他認為,做產業地產不要過于強調短期的盈利,不能以房地產的思維來考慮。


李文崢總結了目前城市更新的三個難點:拆遷難、審批難以及融資難。那么怎樣發揮產業與金融優勢,做好城市更新基金運營呢?李文崢分享了資本進入城市更新的相關經驗,他指出:“城市更新是周期比較長的行業,需要經歷過多個環節。因而資金要進來也需要與不同階段的風險相對應。”


他建議,資金介入需要有組合投資的概念。如果單一為一個項目,做一個產品,發一個基金,風險較大;但是將多個項目集合起來,做組合投資,就會分散風險。


 在招拍掛供應受限、政策扶持鼓勵等多種因素共同作用下,“工改工”項目越來越受到青睞,在城市更新項目中所占比例較高。金鑒分享工改工項目的經驗。他指出,工改工項目的難度大,大在產業的導入以及資金方的介入上。他認為,工改工的項目不能僅從物理空間上考慮,也不能從房地產傳統思維考慮。“引入產業時不能只是想象中,而是要走街串巷調查,多多考慮產業基礎,考慮自身特色,同時也與政府部門充分溝通。當各方面準備很扎實后,就不愁招商問題。”


金鑒還指出,產業招商要以產業鏈的理念進行招商,將產業鏈上下游的資源聚焦在一起。產業的運營不是保安保潔 ,也不是簡單管理。真正好的運營必須用產業生態的運營方式,幫客戶貫通上下游產業鏈,實現增長服務,想客戶所想、想客戶未想。


同時,嘉賓們也分享了他們對于鳒魚洲項目的印象。莊少龐介紹,當他最初接觸這個項目時很驚訝。“很多人了解可園,工農8號、下壩坊也已經有一定的知名度,但卻不知道附近居然有這么完整的早期工業廠區被保留了下來。”


因而,在規劃設計上團隊最先考慮就是,鳒魚洲在城市中是什么樣的位置,它與周邊的景點的關聯度如何。從歷史維度來看,這是東莞過去留下的廠房,擁有獨特的歷史價值,同時鳒魚洲也頗具東莞的水鄉特色。“我們希望結合鳒魚洲這些特點,將鳒魚洲打造成城市的公共空間,成為東莞的城市會客廳。”


金鑒在點評鳒魚洲項目時也說,他對于鳒魚洲的第一印象,覺得它就是標準的、以文化產業為核心的城市更新項目。“我相信鳒魚洲項目經過卓越運營,一定會成為東莞的亮點。”


對話:城市更新將加速?他們這樣答


討論結束之后,現場還進行了提問交流環節。來自不同行業、不同公司的參與者或思忖良久、或靈光乍現,爭先恐后地舉手,向臺上的嘉賓們拋出了一個個問題:


問:東莞土地情況復雜,以中小型地塊為主。對于東莞30-50畝小型土地的工改工項目,東實集團有怎樣的看法?


答:地塊如何進行改造,還是要依照地塊本身的特征、性質進行考慮。東實集團的城市升級項目不受規模限制,但是在實操中,仍然會依據項目所在地的綜合條件,選擇最恰當的規模和合適的道路。這個問題并沒有標準答案,因地制宜是最好的出路。


問:東實集團作為一個市屬國企,在環保板塊同樣有所布局,請問這是出于怎樣的考慮?


答:我認為,未來的環保領域一定有國企的一席之地。環保項目有經濟性和公益性兼顧的特點,國企參與更能夠保證環保項目的高質量運行;國企不僅在政策、平臺方面有獨到的優勢,面對環保項目推進過程中時常出現的鄰避效應,在合法合規解決鄰避效應、高效推進項目方面,國企有一定的優勢。


問:我們(浙商銀行)入駐東莞時間不長,但是感受頗深,對于城市更新領域也有所關注。我們是否可能在東莞本地,發掘地區特色、依托地區政策,在東莞的城市更新進程中形成相應的金融合作與支持?


答:歡迎浙商銀行來到東莞,這座城市充滿了各種各樣的金融機遇。2018年,東莞市的存款金額達到了1.6萬億,金融企業是大有空間、大有可為的。東實集團并非專業的金融公司,在金融領域并不敢拖大,但是非常希望和有意向、有實力的金融機構達成合作,在符合法律政策的前提下,形成具有本地特色的合作和創新。


天鵬置業董事長何三朋還作了現場即興發言。他表示,自己來東莞27年,親眼目睹了這座城市的發展與變遷。東莞并非缺乏文脈,只是需要進一步的提煉和升華。東莞這座城市發展至今,我們必須要抓住時機、抓住資源、抓住人才,趁著城市升級的東風,“這個項目一定會成功的”。


現場花絮:東實集團現場發布“英雄帖”


在提問環節即將結束時,東實集團人力資源部經理王勝軍接過話筒,向現場聽眾發出了邀請:“東實集團是一家有擔當、有實力、有愿景的企業。作為東莞唯一以城市更新開發為主業的市屬國企,我們有使命、也有義務,讓東莞變成一座更好的城市。我們希望能夠吸引更多有同樣理想與抱負的人才了解東實、加入東實,與我們一起建設東莞的‘詩和遠方’。”


再看:歷史如何述說?園區這樣變


本期“大咖面對面——探路城市更新”活動的舉辦地是鳒魚洲文創園,也正是東實集團城市更新領域的重點工程。


作為東莞改革開放的起源地之一,也是東莞最具特色的工業遺址之一,長久以來,鳒魚洲工業遺存的保護與開發利用一直備受社會各界的關注和期待。無論是老工友的尋蹤訪跡,紀錄片的回溯記憶,還是如今東實人的保護活化,都是在對這段歷史、這片土地的記錄與展望。


2019年3月,市屬國企東實集團獲得鳒魚洲1.5級開發權,正式啟動開發。在8月23日的鳒魚洲招商發布會上,東實集團總裁彭光順表示,東實集團將堅持“高標準規劃、高標準設計、高標準建設、高標準運營”的原則,在科學審慎地保護工業遺存的基礎上,對鳒魚洲重新進行空間規劃、業態規劃和合理改造,將其打造成為一處歷史與現實完美融合、人文與自然交相輝映、事業與生活同頻激蕩的“東莞文化新地標”。


鳒魚洲初露鋒芒便引來眾多目光。數月之前,“東莞作用——影像物件大型藝術展覽”和“鳒魚洲新春詩會”就已經為鳒魚洲的重生預熱;8月23日“鳒魚洲 再出發”鳒魚洲招商發布會,又吹響了鳒魚洲“揚帆起航”的號角;在不久的將來,鳒魚洲將會以全新的面貌展現在大家的面前。這里會是老一輩東莞人的記憶節點,是行業中堅力量的產業基地,是文藝愛好者的交流場所……這里還會是一本鮮活的教科書,關于一個沉寂已久的老工業園區,是如何在城市更新的推動下,煥發出新的生命。


有情懷的人都向往鳒魚洲,鳒魚洲也在等待所有有情懷的人。


小鏈接:

“大咖面對面”活動簡介:


    “大咖面對面”是東莞市私募基金業協會的品牌活動之一,主要邀請上市公司董事長、國企負責人、銀行行長、國內知名私募機構和券商負責人等在金融領域的大咖來主講,分享其成功經歷和經驗、企業發展理念、從業多年的心得。


相關資料

圓桌對話嘉賓簡介


劉波東實集團黨委書記、董事長

南京大學地圖學與地理信息系統專業博士、教授級高工,注冊房地產評估師、注冊城市規劃師,東莞市特色人才。

莊少龐 鳒魚洲規劃設計方案總顧問

華南理工大學建筑設計及其理論博士,一級注冊建筑師,華南理工大學建筑系副主任、中國建筑學會會員

代表作品:粵劇藝術博物館(2018年習近平總書記廣州考察參觀項目),曾獲廣東省勘察設計協會優秀勘察設計一等獎,景觀工程一等獎;中國勘察設計協會優秀勘察設計工程項目二等獎,景觀工程一等獎;中國建筑學會中國建筑設計獎風景園林工程二等獎

李文崢東莞民投投資控股集團副總經理

英國約克大學金融與投資碩士。北大光華REITS課程組成員,國家發改委PPP專家庫金融類專家。曾任廣州市城發基金管理有限公司董事總經理,越秀房地產投資信托基金高管。具備10多年地產基金的投融資實踐經驗。

金鑒 合一產業運營公司總裁

現任合一產業咨詢、產業運營公司創始合伙人,產業地產投資、招商及運營管理專家。曾任美國IBM戰略管理、商業模式設計及人才培養高級咨詢師和企業管理教練、香港華潤集團戰略管理部總經理及一級利潤中心(華潤置地等)副總經理、天安數碼城集團(產業地產公司)招商運營管理中心總經理。


圓桌對話主持


王柏 東莞市私募基金業協會秘書長。有20多年房地產、金融行業工作經驗,先后在花樣年華、佳兆業等上市公司任高管。任東莞市私募基金業協會秘書長

| 中國房地產網 | 編輯:本站編輯| 2019-09-20 16:02

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