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四季度經理人信心微升 房企融資環境改善、促銷忙
經歷了2018年一整年調控“寒冬”的樓市終于在年末迎來一絲“春意”。
市場研究  2019-01-02 16:58
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經歷了2018年一整年調控“寒冬”的樓市終于在年末迎來一絲“春意”。

wangchunhong

■中房智庫研究員 李葉/ 文

經歷了2018年一整年調控“寒冬”的樓市終于在年末迎來一絲“春意”。
進入12月,先是山東菏澤打響取消限購的第一槍;接著,廣州公寓解除緊箍咒,部分商鋪、公寓可售個人;珠海部分地區放寬社保期限;深圳四大行首套房貸利率下調;12月21日閉幕的中央經濟工作會議上,“分類調控”提法被改為“分類指導”也被解讀為調控將會有所減少。
受此影響,職業經理人信心有所回升。中房智庫調查結果顯示,2018年四季度中國房地產經理人信心指數(China Real-Estate Manager Confidence Index,簡稱中房MCI指數)微升,環比提升0.5%至74。
“雖然房地產行業仍面臨著很多問題,但依然前景廣闊。”當代置業執行董事兼總裁張鵬在接受中國房地產報記者采訪時說道。
融資面邊際改善
2018年以來,隨著監管趨嚴以及市場下行,房企屢屢傳出“融資難”“資金緊”的消息。11月初,陽光城集團執行副總裁吳建斌曾表示,這是他“有史以來遇到的融資環境最差的一年”。陽光城“幾乎把所有市場上能用的工具都用了,跟同行來比效果也不錯,但仍然沒有達到預期的目標”。歲末年初之際,房企卻掀起一波“融資潮”,這對許多房企來說都可謂“雪中送炭”。
數據顯示,2018年11月,國內40家典型上市房企共計完成融資合計人民幣505.92億元,環比10月的392.65億,漲幅達28.85%。12月前18天,各大房企所公布的正在進行中的和實際完成的融資已超30筆,合計融資額度達1100億元左右。僅最近一周,房企融資金額已近800億元。
日前,發改委發布了《國家發展改革委關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債服務實體經濟能力的通知》;中央經濟工作會議也提出“穩健的貨幣政策要松緊適度,保持流動性合理充裕”,使得業內普遍預計2019 年房企融資環境有望進一步改善。
這些變化也反映在2018年第四季度中房MCI指數上,第四季度經理人金融政策信心指數環比提升1.9%至5.5;融資能力信心指數環比提升9.4%至7。
“從融資難度看,最近大部分房企融資成本平穩,雖然處于高位,但隨著全社會資金成本的相對平穩,房地產企業融資的成本并未大幅度上漲,特別是龍頭房企所發的公司債融資成本基本在5%左右。對于這些企業來說,資金壓力得到了明顯緩解。”中原地產首席分析師張大偉稱。
房企拿地熱情下降
隨著融資環境改善,四季度土地供應也迎來了“小高潮”。不過,針對土地儲備,職業經理人并未表現出太多熱情。
中房MCI指數顯示,第四季度經理人土地儲備信心指數環比下降4%至7.2;成本控制能力信心指數與上一季度保持持平,仍為7.5。
中房智庫研究員根據公開數據統計,單11月以來,北京土地出讓金達494.65億元。截至目前,北京全年土地出讓金為1700億元。南京、昆明、廣州、成都等多個城市也都相應地展開了歲末賣地大戰,供應面積較前三季度大幅度增加。
與此同時,由于房企資金方面仍有壓力,對非優質地塊的積極性降低,對總價較高的地塊相對謹慎,拿地熱情有所下降,導致流標現象較為突出。中原地產研究中心統計數據顯示:截至12月17日,一二線城市合計住宅土地年內流標高達324宗,是最近6年來最高紀錄,同比上漲140%(2017全年流標148宗,截至當年12月17日135宗)。
克而瑞數據顯示,銷售TOP100中近4成企業在11月未有新增土儲入賬,其中不乏前五十強房企如金茂、遠洋、首創、金輝、福晟等。
“因為擔心土地流拍,有很多政府都在找過我們,希望我們可以去托底。”一位房企的土地投資負責人表示。
對于一些部分資金充裕的頭部房企來說,現在卻是補倉的好時機。數據顯示,萬科、保利等一線房企在年底的拿地數量較今年前幾個月明顯增加,且全年新增土地總量并未較上一年有所減少。
不久前,被傳已經暫緩投資有半年之久的碧桂園董事會主席楊國強也在集團經營會上發出積極信號:“逐步放開投資”。
年底促銷跑量忙
相對于融資與拿地,對開發商影響最大的還是銷售回款。從目前的銷售情況來看,不少企業甚至面臨著不達標的困境。
中房MCI指數顯示,第四季度經理人營銷能力信心指數環比下降9%至7;消費者購買意愿信心指數與三季度持平,為7.4;房價走勢信心指數環比下降2.7%至7.2。
數據反映出經理人的真實心態,“如果明年銷售繼續放緩,房企面臨的壓力會很大。”一位銷售總監表示。
旭輝北京區域銷售業績下滑,300億元的銷售目標尚未完成三分之一。
今年的銷售目標為2000億元的泰禾,而上半年完成率不足一半。
1017億元目標的首開股份,前10月,銷售額完成了676.69億元,完成率為66.54%。
首創今年的目標是800億元,截至2018年10月底,累計簽約金額約480.5億元,達標率60%。
綠城集團前10月累計取得總合同銷售面積約618萬平方米,總合同銷售金額約1154億元,達標率僅為64.1%。
雅居樂今年的銷售目標為1100億元,前十月的完成率才達71%,壓力都集中在年末。
由于年底購房者資金相對會充裕,購買力也會加大,這個時間段儼然成為房企跑量沖刺的關鍵時刻,各家房企也都選擇在此時進行促銷優惠活動,以完成這一年的銷售目標,競爭將愈發激烈。
在走訪某項目的過程中,一位置業顧問向記者表示:“年底開發商回款壓力大,現在項目在大力促銷,價格比上個季度降了不少,到明年肯定會漲。”

| 中國房地產網 | 編輯:wangchunhong| 2019-01-02 16:58

標簽:四季度經理人信心,房企融資
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